Reforma Tributária e Aluguel de Imóveis: o que muda com o IBS e a CBS

🏢 Reforma Tributária e Aluguel de Imóveis

Entenda o que muda com o IBS e a CBS

Com a entrada em vigor da nova Reforma Tributária sobre o consumo, surgiram muitas dúvidas sobre possíveis novos impostos envolvendo aluguéis e administração de imóveis.

Para garantir transparência e tranquilidade a proprietários e locatários, a IN LOCO IMÓVEIS preparou este material explicativo em formato de Perguntas Frequentes (FAQ).

❓ O que são IBS e CBS?

O IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) são os novos tributos criados pela Reforma Tributária para substituir, de forma gradual, impostos como PIS, Cofins, ICMS e ISS.

Eles fazem parte de um novo modelo de tributação sobre o consumo, que será implementado de forma progressiva, com período de adaptação.

❓ Quando esses novos tributos começam a valer?

A partir de 1º de janeiro de 2026, o novo sistema entra em fase de implementação, com exigências operacionais e fiscais para empresas.

A cobrança plena ocorrerá de forma gradual, conforme regras de transição previstas em lei.

❓ O aluguel de imóveis passou a ter novo imposto?

Não automaticamente.

A simples locação de um imóvel não gera, por si só, a incidência de IBS ou CBS para todos os proprietários.

A tributação depende da forma como a locação é exercida, do perfil do proprietário e de critérios definidos em lei.

❓ Em quais situações o proprietário NÃO é tributado pelos novos impostos?

Em regra, não há incidência de IBS ou CBS quando:

O proprietário é pessoa física
Possui poucos imóveis
Realiza locação residencial tradicional
Não exerce a locação como atividade econômica organizada
Nesses casos, a tributação do aluguel permanece a mesma de antes, como o Imposto de Renda, sem criação de novo tributo automático.

❓ Em quais situações o proprietário PODE ser tributado?

A nova legislação prevê que a locação pode ser alcançada pelos novos tributos quando assumir caráter econômico ou empresarial, considerando fatores como:

Receita anual elevada com aluguéis
Número relevante de imóveis alugados
Habitualidade e organização da atividade
Exploração por pessoa jurídica, como empresas ou holdings patrimoniais
Locação comercial ou estruturada para fins empresariais
Não existe um número fixo de imóveis que gere tributação automática.
A análise é feita caso a caso, considerando o conjunto de fatores.

❓ Existe um número mínimo de imóveis para começar a pagar IBS ou CBS?

Não.

A legislação não estabelece um número fixo de imóveis que, sozinho, gere tributação.

O critério principal é verificar se a locação representa:

mera administração patrimonial
ou
uma atividade econômica organizada
❓ Contratar uma administradora imobiliária gera novo imposto para o proprietário?

Não.

A contratação de uma administradora não transforma o proprietário em contribuinte dos novos impostos.

A tributação recai:

sobre o serviço prestado pela administradora (taxa de administração), e
não sobre o valor do aluguel do imóvel.
❓ Receber o aluguel por meio da imobiliária muda a tributação?

Não.

O fato de o aluguel ser pago ao locatário por intermédio da imobiliária não altera a natureza da renda, nem gera novo imposto para o proprietário.

❓ Quem paga os novos impostos na administração do imóvel?

A administradora imobiliária é tributada sobre sua remuneração pelos serviços prestados
O proprietário continua responsável apenas pelos tributos que já incidiam sobre o aluguel, salvo se se enquadrar nas hipóteses legais de tributação pelo novo sistema
❓ O locatário terá que pagar algum imposto novo?

Não.

O locatário:

continua pagando o aluguel e encargos conforme contrato
não se torna contribuinte do IBS ou da CBS
❓ O que a IN LOCO IMÓVEIS está fazendo diante dessas mudanças?

A IN LOCO IMÓVEIS está:

Adequando seus processos fiscais e operacionais
Mantendo a separação clara entre aluguéis e taxa de administração
Garantindo conformidade com a legislação vigente
Preservando a segurança jurídica de proprietários e locatários
❓ Preciso fazer algo agora?

Para a maioria dos proprietários, nenhuma ação imediata é necessária.

Em casos específicos (volume elevado de imóveis, pessoa jurídica ou estrutura empresarial), recomenda-se avaliação tributária individualizada.

📌 Aviso Importante

Este conteúdo tem caráter meramente informativo e não substitui análise individual de contratos ou situações específicas. As regras podem sofrer ajustes conforme regulamentações futuras da Reforma Tributária.

🤝 Ficou com dúvidas?

Nossa equipe está à disposição para prestar esclarecimentos e orientar proprietários e locatários sempre com transparência, responsabilidade e conformidade legal.